綠置居按揭审批常见问题

綠置居作為香港政府推出的資助房屋計劃，旨在協助中低收入家庭以低於市價的價格購置居所。然而，許多申請者在辦理按揭時常遇到阻礙，其中「綠置居按揭唔批」的情況尤為普遍。根據香港金融管理局最新數據顯示，2023年首季綠置居按揭申請的拒絕率達18.7%，較去年同期上升2.3個百分點。這反映出申請者在準備過程中存在諸多盲點。

入息證明不足是導致按揭申請失敗的首要因素。銀行通常要求申請人提供過去3至6個月的薪金入賬紀錄、稅單及強積金供款證明。部分從事現金收入行業（如飲食業、零售業）的申請人，往往難以提供完整的銀行流水記錄。此外，若申請人剛轉工或任職於試用期，銀行亦可能視其收入穩定性不足而拒絕申請。

信貸評級問題同樣不容忽視。香港的信貸資料庫由環聯資訊（TransUnion）管理，其評分範圍介乎1,000至4,000分。若申請人的評分低於2,000分，按揭申請的成功率將大幅降低。常見的負面信貸紀錄包括：

• 信用卡逾期還款超過60天
• 同時向多間金融機構申請貸款
• 信貸使用率持續高於80%
• 曾經破產或涉及債務重組

負債比率過高亦是常見障礙。金管局規定銀行的按揭審批須符合兩大測試標準：供款與入息比率（DSR）上限為50%，以及壓力測試下DSR不超過60%。若申請人已有其他貸款（如私人貸款、汽車分期等），其總負債可能超出銀行可接受範圍。值得注意的是，即使申請人符合基本DSR要求，若其每月固定支出（包括學費、贍養費等）佔收入比例過高，銀行仍可能拒絕申請。

樓齡限制則是綠置居按揭的隱形殺手。雖然綠置居物業相對較新，但銀行對於樓齡超過30年的物業通常會收緊按揭成數，甚至拒絕提供25年以上的還款期。以2023年為例，香港主要銀行對樓齡超過20年的物業，最高按揭成數會下調5%至10%。

銀行拒批按揭的可能原因分析

壓力測試未通過是導致「綠置居按揭唔批」的關鍵因素。根據現行規定，申請人須在現行利率基礎上加3厘的壓力測試下，仍能維持供款能力。以一個貸款額400萬港元、還款期25年的個案為例，在2.5%的實際利率下，每月供款約為17,900港元；但在壓力測試的5.5%利率下，月供將飆升至24,400港元。若申請人的收入無法負擔此差額，申請便會遭拒。

申請人年齡限制往往被忽略。多數銀行設有「年齡加還款期不超過70或75年」的規定。舉例來說，一位55歲的申請人申請25年按揭，其年齡加還款期將達80年，超出銀行普遍接受的範圍。在此情況下，銀行可能要求縮短還款期至15年，導致每月供款額大幅增加，進而影響申請人的供款能力。

物業估價不足問題在綠置居市場日益顯著。雖然綠置居售價較市價為低，但銀行仍會根據市場成交價進行估值。若區域內近期成交稀少，或市場出現調整，銀行估值可能低於購入價。這種差額需要申請人以現金補足，若申請人資金不足，按揭申請便可能受阻。根據差餉物業估價署數據，2023年第二季香港居屋及綠置居的銀行估值差距平均達5.8%。

此外，物業類型與樓層位置也會影響估值。低層單位、靠近厭惡性設施（如垃圾房、變電站）的單位，其估值通常會下調3%至5%。對於首次置業的申請人而言，這種估值差異可能成為按揭申請的最後一根稻草。

如何提高綠置居按揭成功率

改善信貸紀錄是提升按揭成功率的基础。申請人應提前6至12個月檢查自己的信貸報告，並採取以下改善措施：

• 準時清還信用卡欠款，保持信貸使用率低於50%
• 避免在短時間內多次申請信貸產品
• 維持穩定的住址及工作紀錄
• 適當使用分期付款產品並準時還款，建立良好的還款紀錄

增加首期比例能顯著降低銀行風險。若申請人能將首期比例從10%提高至20%，不僅可減少貸款額，還能避免購買按揭保險的額外成本。以一個500萬港元的綠置居單位為例，首期從50萬增加至100萬，貸款額將從450萬降至400萬，每月供款可減少約2,200港元（以2.5%利率計算）。

尋找擔保人是解決收入不足的有效方法。擔保人通常需為直系親屬（如父母、子女），且須具備穩定的收入來源與良好的信貸紀錄。值得注意的是，擔保人的債務也會被計入整體供款能力評估。若擔保人本身已有按揭在身，其擔保能力可能會打折扣。

選擇合適的按揭計劃需要仔細比較。香港市場主要提供以下幾種按揭計劃：

對於資金安排，有些申請人會考慮在置業同時處理交通工具需求。此時簽訂完善的二手車臨時買賣合約顯得尤為重要，這能確保車輛交易不會影響到按揭審批的資金證明。

綠置居按揭不批的替代方案

當主要銀行拒絕按揭申請時，轉向二線銀行或財務公司是可行選擇。這些機構通常審批標準較寬鬆，但利率可能高出1至3厘。申請人應注意，部分財務公司提供的按揭產品可能包含隱藏收費，如提前還款罰款、手續費等。根據香港金融科技協會數據，2023年經二線機構批出的綠置居按揭個案中，平均利率較主要銀行高1.8厘。

考慮使用按揭保險能幫助申請人獲得更高成數的貸款。香港按證保險公司提供的按揭保險計劃，可讓申請人獲得最高九成按揭。但此計劃對申請人收入要求更嚴格，且需支付一次性保險費（通常為貸款額的1.32%至4.35%）。這筆費用可選擇一次性支付或加入貸款額分期償還。

向家人尋求財務協助是香港常見的做法。除了直接借款，家人還可通過以下方式提供幫助：

• 提供資產抵押，增強申請人的財務狀況
• 共同購買物業，分擔供款責任
• 贈與部分首期資金，降低貸款成數

在考慮替代方案的同時，申請人也應評估自己的長期財務承擔能力。此時，若需要交通工具，選擇一輛可靠的新手買二手車推薦車型可能比購買新車更為明智，這能減少初期資金壓力。

綠置居按揭注意事項及申請流程

準備充足的文件是順利申請的關鍵。基本文件包括：

• 身份證明文件（香港身份證）
• 收入證明（最近3個月薪金紀錄、稅單、僱主證明信）
• 住址證明（最近3個月的水電費單或銀行月結單）
• 綠置居購買資格證明書
• 臨時買賣合約

對於自僱人士或佣金收入者，還需提供最近2年的審計報告及利得稅報稅表。若收入來自海外，需提供相應的匯款紀錄及海外稅務文件。

貨比三家至關重要。不同銀行的按揭條款可能存在顯著差異，比較時應關注以下要素：

• 實際年利率（包括所有手續費及雜費）
• 現金回贈比例（通常為貸款額的1%至2%）
• 提前還款條款（罰息期長短及罰款計算方式）
• 按揭掛鈎存款戶口的優惠條件

尋求專業按揭顧問的意見能避免許多潛在問題。優質的按揭顧問不僅熟悉各銀行的審批標準，還能根據申請人的特殊情況（如綠置居按揭唔批的歷史記錄）提供個性化建議。選擇按揭顧問時，應確認其是否持有香港證監會相關牌照，並了解其收費模式（通常由銀行支付佣金，不向申請人收費）。

整個申請流程通常需要4至8週，申請人應預留充足時間。若遇到特殊情況（如收入來源複雜、信貸紀錄有瑕疵等），建議提前與按揭顧問溝通，制定應對方案。同時，申請人也應避免在按揭審批期間進行大額消費或申請其他貸款，以免影響信貸評分。

對於同時需要解決交通需求的申請人，在簽署二手車臨時買賣合約時應格外謹慎，確保合約條款不會影響到按揭審批。而對於預算有限的買家，參考可靠的新手買二手車推薦清單，選擇保值率高、維修成本低的車型，能有效控制整體開支。